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【深度】不生娃,房价就会跌吗?

汇信国际2018-10-02 07:28:11

来源:真叫卢俊(zhenjiaolujun0426)

                 

大家都知道,这段时间风靡的一款由日本生育部门开发的生育测试网红游戏-旅行青蛙,初衷实际是鼓励日本的年轻人多生多育。


90年代起日本人口出生率就一直呈现下行趋势,总人口数量多年负增长。去年12月公布的人口动态统计数据估算值显示,2017年日本新出生人口数只有94.1万人,创下1899年有统计数据以来的最低值。



01 经济巨变,王子变“青蛙” 


先来分析下造成日本这一世纪难题的重要原因之一——地产经济。


我们倒回看90年代的日本房地产市场,一片大好繁荣,当时的东京市地价就相当于1.5半美国。900万的公寓,在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。


广岛协议后的东京平均房价直飙120%,在1991年楼市顶峰,平均能到272万日元/平米,而东京市区更高达1450万/平米。


什么概念?


就相当于现在北京城六环或上海外环内均价83万/平,这个数据在当时的中产都被惊到一身“冷汗”,更别提对于普通百姓了。

 

也正因为如此,很快,民众对买房达到了无力承受的地步,抗议要求政府提高利率,出台房产税压制房价。好在当时政府也认为经济过热房价过高,于是顺应民意开征房产税提高利率。

 

怎么压制房价?无论是加息还是房产税都很奏效,日本房价直接崩了,华尔街当时也动用巨额资金,大肆卖空日本股市,日本金融界垮了,股民跳楼连发不断。

 

02 日本经济与人口,对比下当前中国现状


那时候日本的生育率与整体经济可以说就像一对“患难夫妻”一唱一和,处在一个非常尴尬的死循环中。


高到离谱的房价压力,经济环境的恶化,迫使日本的百姓无法触及,人口逐年递减。同理,人口减少同时也导致日本国内消费动力不足,劳动总量减少但劳动力上升,竞争力衰弱,经济一下子沉寂了。

 

在日本的这个极端现象的例子下,再来对比看看我们。


上世纪70年代初以来我国实施计划生育政策来管制过度生育,也就是大家熟知的一对夫妇生一个孩子。


直到两年前开放二孩政策,在网上查阅了各方资料,来做个总结:之前中国百姓都响应计划生育政策,导致最终总和生育率低于1.5的国际生育率警戒线。


而同时老龄化不断加剧,人口结构失衡,80后和90后两代人巨大的养老压力和抚育压力增大;老龄化使得劳动力人口也在不断减少,2012年之后连续下降。

 

 二孩政策放开两年了,我身边不少亲朋好友都开始计划二胎,之前国家卫计委预测,出生高峰将在2018年,对2017年出生人口的最低预测为2023.2万。


本以为2017年新生人口会较往年有所增长,但官方数据一出,被狠狠打脸,去年我国新生人口比2016年少出生了63万人,这个数据比国家卫计委的最低预测还要少整整300万。

 

 整体人口下滑的数据,让很多行走在和地产这条线边缘的人,害怕日本20年的历史将在国内重蹈覆辙。毕竟20多年前同样是人口密集,奥运带动经济,掌握丰沃资源及不断人口流入的东京,都未能幸免房价的崩盘。


中国要怎样才能逃离魔掌,避免这场战斗?

 

03 人口和住户都会减少,房价要跌了?


人口下降到底会给经济带来哪些影响?


近两年生活在国内一线城市的人无时无刻都在思考一个问题:现在生育率这么低,房价到底是会涨还是会跌?

 

实际我们看到更多的一种现象,无非是一边面红耳赤吐槽房价高,一边马不停蹄咋抢房,其实出现这种现象,没人能够准确预测背后问题的根源。


但无论你是不是购房者,你听到的更多的还是那句:房价不会跌,城市房价只会越来越高。无论你是自住还是投资,反正买到就是赚到。


20年前的人口增长率决定20年后的经济增长率。


新生人口在20年后进入劳动年龄,其数量会直接影响劳动力供给情况。然后,他们开始结婚生子、租房、买房,扩大消费或者进行创业、创新等等,他们会进入经济主力人口,直接关乎经济增长。

 

关于低生育率下的房价是否会大变动?


现在很多人有这样一种猜测,若干年后大多数人根本不缺房子,很多条件过得去的,都能从自家老人手中继承多套房产,住房会出现过剩。因此房源出现供大于求的影响,房价也会随这一现象出现下跌。

 

还有人则觉得人口数不断下降,与越来越高的城市的房价的反差差距,到时万一没人敢来接盘呢?房子没有了接盘侠,房价下降也就指日可待。



先抛开房价会不会有下跌趋势不看,不可否认年轻人独居化慢慢成为一种流行趋势。


生育意愿的降低,新生人口的减少,中国家庭人口数大幅度下降,北京上海已经降到2.3-2.4,已经向欧洲很多国家靠拢了,未来不久,年轻人独居比例将达到40%以上。这里大家容易忽略一个问题:


你会问中国家庭人口越来越少,住房需求也会降低,整体量少了,房价难道不降吗?


那未来40%以上的这部分独居户,如何解决他们的住房需求?未来中国城市里大概最少有一亿五千万套商品住房要用来满足独居人口的家庭需求,当然这些还没算上结婚、生孩子的人口住房需求。

 

前面提到有人会说,往后特别是城市里的年轻人及小孩,都会有好几套房子在身, 加上如果又是独居,个人的居住环境这些完全能够满足。但是!生活是越过越好的,同样百姓生活的品质都在不断更新变化中。


无论是四代同堂、三代同堂、二代同堂还是独居,都希望自己居住的房子大且品质高。


在上海老一辈留下来的住房,也许处在黄浦区某个高端地段,你在里面可以随时把江景尽收眼底,但还是想让房子变得更新更洋气一些。



为符合不同人的需求,更多好的住宅产品,会设计得更高端精细与不断便捷化,抓住这部分人群的需求。


既然是高端产品,高溢价是必然的,这也会一定程度上助推房价的上涨。

 

其次,除了新生人口减少,情况更加严峻的是人口老龄化,现在医疗水平发达了,老龄人寿命正越来越长。老龄化加剧,中国的户数可能还会有所增加。

 

因此单单看中国新生人口减少,比例不足这一条,从目前来看还是难以撼动中国巨大的住房需求,加之高端产品的不断涌现浮出市场,特别是一线城市,说人口下降了,房价短时间内可能降到什么程度,算不是一种理想化呢?

 

04 一线到五线的城市还是有区别的


理论上,1991年出生的人口,即从2018年开始,首次购房人群确实会开始减少。


这里需要注意一点的是:从一线到五线的城市还是有区别的。


一般来说,在一线城市会有明显的首置和改善置业,原因很简单,房价太高,特别是对于外地人,刚需难以一次到位,第一次买房,很多都是两房或者小三房,有了小孩,特别是现在都鼓励生二孩,买房三五年后再改善换大三房或者四房。


三四五线不同,本身房价不高,大部分第一次置业,就会直接买大三房或四房,改善的需求量不如一线城市。

 

2018-2022年的四年期间,从一线到五线还剩下多少需求,其实现在充满着不确定的未知数。除非是人口还在持续流入的一线城市,比如上海,未来几年是1985-1990年出生的买房换房高峰期,特别是经过这几年二线城市也普涨后,比如厦门、杭州、武汉、成都、南京跟在上海的房价价差有所减小,很多人在准备在沪买房。

 

因此2018年,刚需和改善型需求在一线城市可以准备考虑买了,但是短期投资其实是不建议的。而缺乏人口流入支撑的大部分三四五线城市,涨完这一波,想必也许会迎来一个非常漫长的调整期。


延伸阅读:中国城市格局四十年沉浮录

来源:米筐投资(mikuangtouzi)  作者 :老船长


1978年,十一届三中全会,像是一个阀门,开启了中国走向强大的漫漫征程。


2018年,十九届三中全会,像是一个中转站,将中国未来转换到新的跑道上。


风云40年,外部环境变幻莫测,每隔几年就会出现的“中国崩溃论”,都被中国经济强而有力的反击。直到现在,中国已能掌握一部分全球话语权,引领全球议题,有了真正世界第二大经济体的影响力。


风云40年,中国内部也发生诸多变化。北上广深已拥有全球竞争力,国家中心城市增加到了9个,国家城市群增加到8个,“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带等国家大战略正徐徐展开,城市化进程令人赞叹。


我们有必要对这40年的城市发展进程,重新做下梳理,看清楚中国城市格局的真正变化。


1、沿海省份的大超越



纵观近40年的改革开放进程,各省在其中经历的变化令人唏嘘:


1、 从1960年开始,上海一直位居全国第一,直到1979年被江苏超越。这个直辖市从新中国诞生便是“掌上明珠”,闪耀至今。


2、 当然,四个直辖市放在这里比较,有人会觉得不公平。40年后,上海跌掉10个名次到全国11名,天津下降2个位次,足以说明体量不占优势。


3、 但即便如此,北京、重庆依然能上升2-3个位次,说明其经济竞争力足以与大省相抗衡。


4、 名次上升最多的,是福建(13位)、浙江(8位)、广东(4位)、河南(4位)、陕西(4位)。改革开放,对沿海省份的政策带动,以及自身的竞争意识、创新能力提升的实力,最为明显。


5、 因此,广东、浙江、福建四十年来的经济增长都超过了400倍,改革红利在他们身上体现最多。


6、 江苏、山东表现最稳定,基本没从前五跌出来过,江苏则是一直坐稳前二位次。县域经济的活力,是江苏保持竞争力的根本。


7、 名次下降最多的,是黑龙江(13位)、辽宁(11位)、上海(10位)、山西(9位)、吉林(5位)。


8、 东北没落最明显,三省实力下滑严重。建国后到八九十年代,东北三省重工业发达,风头无两,但在向新经济形态转变过程中,东北没能抓住机遇。


9、 其次是以山西为代表的的资源型经济省份没落,同样未能跟上新经济形态的内在产业要求。


10、 分区域来看,四十年的高速发展,同样是南方经济对北方经济的超越历程。华南地区的崛起,把东北省份挤出了前10名,“南强北弱”格局逐渐被人接受。


上面提到的几点,放在人均GDP比较上,同样明显。



其中,福建、浙江依旧是增长最高的省份。而在人均可支配收入增长上,浙江同样亮眼,11个地市的人均收入都超过了全国平均水平,2017年是全国最为富裕的省份。


值得注意的是,贵州的人均GDP增速晋升到前10名。这个被贴上“穷”、“落后”等标签的省份,却一直闷头寻找适合自己的发展道路。在互联网时代,贵州却意外抓住了大数据产业,近三年的经济增速都在10%以上,领跑全国。


综上来看,改开40年,广东、福建、浙江受到的改革红利最大,经济增速最高,与没落的东三省和西北几省形成鲜明对比。


2、四十年河东,四十年河西


省份的对比,还是有些宏观,我们以十年为阶段,选取了四个时间节点,来观察城市40年来的变化,或许能看到更多细节。



其中:


1、 上海、北京站在金字塔顶端,四十年雷打不动,一直领先。无论从政策优势还是科技金融等产业优势,上海、北京作为跻身全球性城市,对国内城市的领先优势巨大。


2、 深圳,一个完全的改革开放“产物”,与生俱来带着红利和创新的标签。1978年,深圳还叫宝安县,待到十年后,深圳的经济总量已能排到全国前20了。此后一路开挂,跻身一线城市,2016年超越广州,前面只有上海和北京两个老大哥了。


3、 天津,渤海湾的工业明星城市,2017年被重庆反超,落到了第六名。


4、 与深圳向上跃升的曲线相反,东北的几大城市长春、沈阳、哈尔滨、大连,则是走出向下的曲线。


5、 1978年时,东北四大城市都在全国前10,可见东北当时的实力。60年代提出的“工业学大庆”即是一个标志,此时依然适用。


6、 待到改开10年后,广州已经反超,长春排名急剧下滑,直到下个十年,长春彻底从前20名消失。长春一汽等工业明星,被“下海潮”所淹没。


7、 1998年时,哈尔滨、沈阳、大连都跌出10名外,2017年时,彻底跌出前20。


8、 有人跌落,就有人崛起。比如东莞、郑州、长沙,增长最为耀眼。长沙、郑州在2008年时还未显眼,但到2017年时,长沙GDP已破万亿,郑州挤进前20,增长后劲十足。


9、 从城市排名看,南北方经济差异更加明显。前20名中,从1978年的占比过半,到2017年北方城市只有4个城市,南方城市几乎将北方吞噬。


综合来看,改开40年,最耀眼的明星非深圳莫属,从一个默默无闻的小县城到全国第三大城市,是彻彻底底的“咸鱼翻身”。最没落的又数长春、哈尔滨,当年的明星城市如今却成了人们逃离之地,“四十年河东,四十年河西”。


3、中西部崛起之时


2001年,中国成功加入WTO,对南方城市来说是十足的拐点。而到2008年,全球金融危机后带来的货币大放水,刺激了所有城市的大发展。

▲图片来源:城市帝国


你一定想不到,从2008年到2017年这十年,发展速度最快的是贵阳、合肥;


你也想不到的是,在我们常常盯着大城市的时候,小城市的发展速度却超乎预料之外。这十年发展最快的前10名中,有6个城市是三四线小城市,比如刘强东的老家宿迁,增长了386%;


你更想不到的是,这十年发展最快的前10名中,西部城市占了一半;


按照GDP增量来排名,重庆、成都、武汉增量都超过9000亿,长沙、郑州则超过了6000亿,都在前10名之内。


中西部城市,在真正的崛起,且速度出人意料。


比如贵阳市大数据及相关产业规模总量将达到1560亿元,全国领先;


比如2018年春节旅游收入中,四川以446.62亿元成为春节期间最会赚钱的省份;


比如诞生王者荣耀的成都,正以科技新贵向深圳和杭州发起挑战;

……


改革开放四十年,属于深圳,属于东部沿海城市,但也属于中西部的明星城市。


附2008-2017年中国主要城市GDP增长排行榜31-100名:


▲图片来源:城市帝国


风云40年,中国城市格局浮浮沉沉,有的一跃成为最亮的星,有的一路下滑坠入深渊,在即将到来的“改开2.0”浪潮中,在下一个40年发展周期中,谁又能独立潮头?拭目以待!


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